Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriété est susceptible d’engager sa responsabilité civile envers les tiers, incluant les copropriétaires de l’immeuble. Cette possibilité concerne aussi pécuniairement l’ensemble des copropriétaires puisqu’un jugement condamnant le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre tous les copropriétaires qui l’étaient au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de leur fraction.

Lorsque la responsabilité civile du syndicat est mise en cause, les règles usuelles de la responsabilité entrent en ligne de compte, en ce qu’il faudra démontrer la faute du syndicat, l’existence d’un dommage et un lien de causalité entre cette faute et ce dommage.

Par ailleurs, le Code civil du Québec prévoit que le syndicat est responsable civilement des dommages que subissent un ou des copropriétaires ou des tiers en raison d’un vice de conception ou de construction touchant l’immeuble de la copropriété, ou encore en raison d’un défaut d’entretien des parties communes de la copropriété.

Dans ce dernier cas, le syndicat est soumis à un régime de responsabilité sans égard à la faute. Cela découle de ce que le syndicat a pour objet même la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes. Cependant, le syndicat peut s'exonérer d’une telle responsabilité en démontrant que les dommages résulte d’une faute de la victime, d’un cas de force majeure ou du fait d'un tiers. Rappelons qu'en droit, la force majeure est un événement imprévisible et irrésistible dont on ne peut empêcher les effets, alors que toutes les mesures nécessaires ont été prises.

À titre d’exemples, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée pour des dommages résultant :

• de nuisances sonores (isolation phonique insuffisante entre les unités, équipement collectif bruyant, etc.) ;
• du fait de troubles de jouissance résultant du dysfonctionnement d'équipements communs (ventilation, chauffage, insuffisance d'isolation thermique, etc.) ;
• d’infiltrations d'eau dans une partie privative, celles-ci ayant pour origine les parties communes (toiture, fenestration) ;
• de fautes commises par ses préposés (le gérant, les gardiens et les concierges de l’immeuble);
• du défaut par le conseil d’administration de voir à ce que les copropriétaires respectent  la déclaration de copropriété;
• du défaut par le conseil d'administration de voir à la création du fonds de prévoyance.

Il est à noter que, dans certains cas où  sa responsabilité civile est mise en cause, le syndicat disposera du soutien de son assureur, en vertu du contrat d’assurance responsabilité civile qu’il doit souscrire aux termes de la loi.

Assurances du syndicat (fiche pratique) Défaut du syndicat de mettre à niveau les parties communes (fiche pratique) Comportement abusif d'un administrateur de syndicat (chronique) Nous n'avons pas de fonds de prévoyance (question/réponse)