23 août - Vous êtes médecin et venez tout juste d’acquérir une clinique médicale à Montréal pour un million de dollars. Cette clinique est un condo commercial située au rez-de-chaussée d’un immeuble de 3 étages qui compte 9 condos résidentiels.

Peu après votre achat, le copropriétaire du 3^ème étage vient poliment vous demander de retirer vos appareils de climatisation situés sur le toit de l’immeuble puisqu’en vertu de la déclaration de la copropriété, il en a l’usage exclusif. Il vous mentionne qu’il a l’intention d’y construire une terrasse. Il ajoute que de toute façon, vous n’avez pas le droit d’avoir des appareils de climatisation à l’extérieur de votre unité, sur des parties communes, parce que la déclaration de copropriété ne le prévoit pas.

Après analyse de la déclaration de copropriété, vous constatez que ce copropriétaire a raison puisque le toit est une partie commune à usage restreint en sa faveur. Vous constatez également que rien dans la déclaration de copropriété n’indique que vous avez le droit d’installer vos appareils de climatisation sur le toit. En fait, la déclaration de copropriété est muette quant à vos appareils de climatisation.

Vous contactez votre vendeur et vous apprenez que ces appareils sont sur le toit depuis 1985 et que lors de la conversion en condo de l’immeuble en 2000, le notaire a vraisemblablement omis de s’enquérir de ce « détail ». Cela vous pose un problème puisque vous ne pouvez évidemment pas opérer une clinique médicale sans climatisation.

Avez-vous le droit d’avoir des appareils de climatisation à l’extérieur de votre clinique même si la déclaration de copropriété n’en parle pas?

Vous allez voir votre ami avocat qui constate dans un premier temps que la déclaration de copropriété prévoit que les parties privatives (votre clinique en est une) comprennent tous leurs accessoires. Puisque vos appareils de climatisation sont des accessoires de votre condo, il est d’opinion que vous avez donc le droit de les avoir.

De plus, puisque ces appareils sont essentiels à votre pratique et que la déclaration de copropriété autorise l’exercice de la médecine dans votre unité, on ne peut exiger que vous les retiriez complètement puisque cela irait à l’encontre de la destination de l’immeuble.  En effet, l’article 1056 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que :

« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »

Cet article vient donc empêcher que l’exercice de votre droit de propriété soit limité sans raison sérieuse.

En conclusion, votre ami avocat vous avise que vous avez le droit d’avoir vos appareils de climatisation sur les parties communes extérieures de l’immeuble.

Il est même d’opinion que vous auriez le droit d’exiger que vos appareils demeurent sur le toit, puisqu’ils étaient déjà sur place lors de la conversion de l’immeuble en condo. De plus, il ajoute que certaines parties communes de l’immeuble peuvent être à usage restreint du seul fait de leur utilisation et ce, même si la déclaration de copropriété n’en parle pas.

Montréal, le 23 août 2010

Marc Lanteigne, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel : Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir.

Les chroniques expriment l’opinion personnelle de leurs auteurs et n’engagent absolument pas la responsabilité de l’éditeur du site, CondoLegal.com Inc. Le contenu et les avis émis dans une chronique n’engagent que leur auteur.