7 janvier  -  Il arrive, dans certaines occasions, que des syndicats de copropriété ou encore le promoteur, à titre d’administrateur provisoire, signent des forfaits pour l'ensemble de la copropriété. Que ce soit pour des services de câblodistribution ou d'entretien de tout acabit, il importe de souligner certaines règles de droit qui peuvent être applicables en cas de volonté de résilier de tels contrats.

Premièrement, ces contrats sont souvent conclus pour une durée déterminée à l'avance et assortis de clauses prévoyant leur mécanisme de renouvellement ou de non-renouvellement. Par exemple, dans certains cas, le contrat peut contenir une clause prévoyant un délai précis (exemple 6 mois) avant l'expiration du contrat pour que le cocontractant indique qu'il n'entend plus y donner suite.

En second lieu, au soutien d'un tel mécanisme, les contrats types de ce genre contiennent également des clauses de dommages liquidés, mieux connues sous le nom de "clauses pénales" c'est-à-dire des clauses prévoyant le versement d'une somme d'argent (souvent par jour ou encore un pourcentage ou encore un montant global pré-établi) par le syndicat qui ferait défaut de renouveler le contrat à l'intérieur des délais requis ou encore s’il décidait de mettre fin au contrat prématurément c’est-à-dire avant son échéance.

Or, qu'advient-il si un promoteur a conclu un contrat d'une durée de plus d’un an et que, par suite de la vente des unités de copropriété, ce dernier transfert la copropriété au profit du syndicat?

En effet, la loi prévoit ce que l'on appelle la "perte de contrôle du promoteur" dans les cas où ce dernier vend plus de 50% de ses unités et perd ainsi le contrôle sur le projet. Un tel contrat demeurerait-il valide? Le syndicat pourrait-il légalement le résilier sans l'application des pénalités prévues au contrat?

Imaginons le cas suivant:

Le promoteur d’un projet signe un contrat d'entretien avec une compagnie d'ascenseur pour s'assurer du maintien et de la bonne marche des ascenseurs (tel que requis par la Régie du bâtiment par ailleurs), mais signe une telle entente pour une durée de 5 ans, avec un mécanisme précis de renouvellement, assorti d'une clause pénale de 15 000 $ payable en cas de résiliation anticipée. 

Un an plus tard, ce dernier vend toutes ses unités ou, du moins, en vend suffisamment pour perdre le contrôle du projet au profit du syndicat. Lors de l'assemblée de transition, le syndicat ou encore les copropriétaires auraient-ils leur mot à dire quant à ce contrat?

A priori, au niveau juridique, on pourrait penser qu’un tel contrat pourrait lier le syndicat, mais voilà que le législateur est venu régler la question par l'article 1107 du Code civil du Québec qui spécifie que:

« 1107. Le nouveau conseil d'administration [d’un syndicat de copropriété] peut, dans les 60 jours de l'élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an. »

Dans ces circonstances, le législateur a prévu que le nouveau conseil d'administration, si tant est qu'il agisse à l’intérieur des délais requis, peut résilier un tel contrat et éviter que le contrat lui soit applicable ainsi que les pénalités qui en découlent.

Évidemment, il sera toujours impératif de jeter un coup d’œil sur la déclaration de copropriété laquelle pouvant contenir des règles particulières à cet égard.

Montréal, le 7 janvier 2011

Ghislain Raymond, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel : Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir.

Les chroniques expriment l’opinion personnelle de leurs auteurs et n’engagent absolument pas la responsabilité de l’éditeur du site, CondoLegal.com Inc. Le contenu et les avis émis dans une chronique n’engagent que leur auteur.