26 février - De plus en plus de personnes intéressées à se porter acquéreurs d’une unité de copropriété verront, préalablement à l’achat de leur unité, à analyser les documents du syndicat de copropriété régissant l’immeuble.

Cette condition se retrouve souvent voire toujours dans les documents préachat et il importe dès lors au syndicat de fournir des documents qui reflètent la véritable existence de la copropriété (états financiers, bilans, documents relatifs à l’état de l’immeuble).  Or, si une telle obligation incombe au syndicat de tenir des registres appropriés et en ordre, il importe également à l’acquéreur de vérifier si certaines cotisations spéciales sont à venir en ce qui a trait à la mise à niveau de l’immeuble (réparations).

En effet, comme nous le savons, la personne qui se porte acquéreur d’une unité de copropriété se portera acquéreur non seulement de son unité privative -  comportant un lot cadastral - mais également elle se trouvera à être copropriétaire indivis de l’enveloppe de l’immeuble qui, elle, constitue une partie commune.  À cet égard, l’acquéreur devra analyser la déclaration de copropriété et se référer aux dispositions du Code civil du Québec relatives aux parties communes en cas de silence dans la déclaration de copropriété.

Or, qu’arrive-t-il si, un an après s’être porté acquéreur de son unité de copropriété le copropriétaire se rend compte que l’immeuble est affecté de vices cachés (par exemple, des infiltrations d’eau par les fondations ou par la toiture)?  En effet, en vertu de la loi, il est prévu à l’article 1726 du Code civil du Québec que le vendeur est tenu de garantir à son acheteur que le bien et les accessoires qui y sont rattachés sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.  Ce dernier peut-il faire réparer les vices et en réclamer le prix à son vendeur?

En matière de copropriété divise, seul le syndicat a l’intérêt juridique requis pour procéder à des travaux dans les parties communes (article 1077 du Code civil du Québec).  Incidemment, dans la mesure où le Syndicat décidait de procéder à des travaux, il en découlera évidemment des cotisations spéciales qui seront à la charge de tous les copropriétaires à concurrence de leur quote-part, y compris celui qui s’est porté acquéreur de l’unité de copropriété.

Or, pour la portion des cotisations affectées au copropriétaire acquéreur, il existe un courant jurisprudentiel se développant à l’effet que l’acquéreur a un recours sur la base de vices cachés contre son vendeur pour la portion des sommes qu’il a dû verser à titre de cotisation spéciale pour voir à la réparation dudit vice.

Par exemple, dans une décision de Blanchet c. Morin, le tribunal a statué que si un vice caché affectait l’immeuble au moment de la vente, le vendeur avait vendu 3.12% indivis du problème à son acheteur (portion de sa valeur relative dans les parties communes), si bien que ce dernier était justifié en droit d’en réclamer le remboursement.  Il s’agissait tout particulièrement dans cette affaire de vices cachés portant sur une partie commune de l’immeuble (maçonnerie).

Évidemment, pour se qualifier pour l’exercice d’un tel recours, encore faut-il que les conditions de base relatives aux vices cachés puissent être remplies, savoir :

• le vice se doit d’être caché;
• le vice doit d’être antérieur à la vente;
• le vice se doit d’être grave; et
• le vice se doit de diminuer l’utilité du bien.

Il découle donc de ce courant jurisprudentiel qu’une responsabilité incombe au vendeur d’une unité de copropriété eu égard à la question des vices cachés, même pour les parties communes de l’immeuble.

Montréal, le 26 février 2010

Ghislain Raymond, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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