Avant d’engager des travaux dans une partie privative (l'unité d’habitation), il ne faut pas oublier ce qu'est la vie en copropriété. Aussi, il convient de se référer à la déclaration de copropriété pour connaître les droits et les obligations du copropriétaire à l’égard du syndicat de copropriété.

Autorisation préalable du syndicat

Il est très fréquent qu’une autorisation préalable du conseil d’administration soit requise. Comme le syndicat a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes en vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec (C.c.Q.), il dispose d’un droit de regard sur tous travaux exécutés à l’intérieur de l’immeuble.

L’article 1063 C.c.Q. prescrit que « chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Pour le syndicat, cette autorisation préalable a plusieurs intérêts. Elle lui permet de s’assurer que les travaux projetés :

• respecteront les normes d’aménagement et de construction en vigueur;
• respecteront les règlements et conventions de la déclaration de copropriété, ainsi que toutes décisions ou résolutions prises ultérieurement par les organes du syndicat;
• ne porteront pas atteinte aux droits des autres copropriétaires;
• n’affecteront pas les parties communes de l’immeuble; et
• seront soumis au processus décisionnel adéquat avant d’être engagés si jamais ils avaient pour effet d’affecter les parties communes.

Le copropriétaire exécutant des travaux de modification de sa partie privative devra souvent remettre au conseil d’administration les plans des travaux, spécifiant leur nature et les matériaux utilisés.

En effet, le syndicat a l’obligation de tenir à la disposition de tous les copropriétaires une liste de documents édictés par l’article 1070 C.c.Q. parmi lesquels figurent « les plans et devis de l’immeuble bâti ». De plus, cette remise de documents est indispensable aux fins d’assurance générale du syndicat car le syndicat doit assurer « la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie ». Il doit donc connaître impérativement ce qui est inclus dans sa protection d'assurance et ce qui ne l’est pas.

Travaux du copropriétaire affectant une partie commune

Si les travaux projetés par le copropriétaire risque d'affecter une ou des partie(s) commune(s) de l'immeuble, un processus précis doit être suivi. En pareil cas, le conseil d’administration n’a pas la compétence pour autoriser ou refuser, seul, les travaux. Un quelconque engagement de sa part n’aura aucune valeur. Des travaux affectant le droit de propriété de tous les copropriétaires constituent, à tout le moins, des travaux de transformation des parties communes de l’immeuble.

La déclaration de copropriété devra être amendée afin de régulariser cet empiètement de votre partie privative sur les parties communes de l’immeuble, d’autant plus que de tels travaux occasionneraient une modification de la répartition des charges communes, compte-tenu de la plus grande superficie de votre unité. Seule l’assemblée des copropriétaires a compétence en cette matière.

Enfin, il y aura lieu d’établir si de tels travaux ont pour conséquence d’affecter la destination de l’immeuble. Incidemment, des règles spécifiques quant aux majorités à atteindre devront être observées lors de l'assemblée.

Assurances du copropriétaire sur les améliorations apportées à sa partie privative (fiche pratique) Déclaration de copropriété (fiche pratique) Infiltration d'eau (chronique) Changement de plancher de mon condo (question/réponse)