L’article 1066 du Code civil du Québec est clair sur ce point : « aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents ».

Comme le syndicat doit veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes, il doit pouvoir accéder à l’intérieur des parties privatives de chaque copropriétaire, dès que des travaux s’imposent, et surtout en cas d’urgence : quand la situation est si grave qu’elle nécessite une intervention rapide de la part du syndicat, le copropriétaire doit le laisser entrer séance tenante.

Si personne ne se trouve dans l’appartement, mieux vaut que le syndicat possède un double de la clef. Malheureusement la remise d’un double des clefs au syndicat n’étant en aucun cas une obligation légale (mais pouvant être en revanche une obligation découlant de la déclaration de copropriété), le syndicat peut se trouver face à une impasse s’il ne l'a pas.

L’urgence et la gravité de la situation conduira alors le syndicat à agir « avec force ». Il n’est pas conseillé au syndicat d’agir seul, au risque de s’exposer à des poursuites du copropriétaire absent. En pareilles circonstances, le syndicat pourrait faire appel au service des incendies de la municipalité, si le temps le permet.

 Attention ! Forcer la porte d’un copropriétaire absent lui causera des dommages dont les frais risquent d'être à sa charge, étant donné qu’il n’a pas donné accès au syndicat à son unité en cas d’urgence. Toutefois, le copropriétaire disposera de recours récursoires pour se retourner contre toute personne à l’origine de l’urgence qui a justifié l’intervention musclée du syndicat.

Madame Marie Trudel et Monsieur André Benoît, auteurs du Manuel de Gestion d’un syndicat de copropriété, conseillent de recourir à la rédaction d’un procès-verbal dès que le syndicat accède à un appartement sans la présence du copropriétaire.

Enfin, il est tout à fait envisageable d'encadrer la remise du double de clefs de certaines précautions : on peut suggérer de placer le double dans une enveloppe scellée des initiales du copropriétaire, lui permettant ainsi de s'assurer que cet exemplaire n'a pas été utilisé après un cambriolage, par exemple.

Cas particulier du locataire

Lorsque la partie privative est louée et qu’il y a nécessité d’exécuter des travaux à l’intérieur de celle-ci, le syndicat doit donner au locataire les préavis prévus aux articles 1922 et 1931 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

L’article 1931 C.c.Q. prescrit que « le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de (…) d'y effectuer des travaux ».

Le principe d’un délai de 24 heures s’applique donc aux travaux rendus nécessaires par la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes. Une exception vise toutefois le cas « d’urgence », pour lequel aucun préavis ne semble nécessaire. En cas d’urgence, les mêmes règles que pour le copropriétaire occupant les lieux s’appliquent donc.

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