Un syndicat a des obligations en termes d’entretien des parties communes. En vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec, il a l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes.

L’entretien des parties communes concerne, a priori, autant les parties communes que les parties communes à usage restreint, car la loi ne fait aucune distinction.

Si cela ne vise normalement pas les parties privatives, la déclaration de copropriété peut parfois prévoir, par exemple, de règlementer l’entretien de certaines parties privatives accessoires, comme les espaces de stationnement extérieurs, dont il est préférable de ne pas réserver le déneigement à chacun des copropriétaires…

Dans les grandes copropriétés, le syndicat aura souvent recours à des entreprises de nettoyage et d’entretien afin de maintenir les parties communes en bon état. Toutefois, une situation différente pourra se présenter dans les petites copropriétés, où il est fréquent de voir les copropriétaires eux-mêmes mettre la main à la pâte. Le syndicat peut les dédommager en leur versant une compensation financière périodique.

Responsabilité du syndicat

L’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ».

Un défaut d’entretien de la part du syndicat aurait donc pour conséquence d’engager sa responsabilité civile : l’indemnisation du dommage a un coût financier non négligeable sur le budget du syndicat. Mieux vaut prendre au sérieux cette obligation d’entretien des parties communes.

Les copropriétaires n’hésiteront pas à réclamer, d’un syndicat qui néglige l’entretien des parties communes, tout montant résultant de leur préjudice. La Cour du Québec a déjà reconnu l’existence d’un préjudice moral subi par des copropriétaires, au regard des ennuis et inconvénients que leur avait causés la négligence du syndicat dans l’entretien de l’immeuble.

Il est fondamental pour le syndicat de faire exécuter les travaux nécessaires pour prévenir la dégradation des parties communes de son immeuble. Les coûts d’entretien peuvent être importants, mais ils le seront toujours moins que d’indemniser les dommages résultant de l’absence d’entretien.

Dépérissement de l’immeuble

Non seulement le manque ou la négligence d’entretien des parties communes a un impact sur la responsabilité du syndicat, mais il peut sérieusement atteindre la valeur du patrimoine immobilier, pour conduire lentement l’immeuble vers un sérieux dépérissement.

De nombreuses copropriétés québécoises accusent un retard important dans l’entretien et l’exécution de travaux, plus ou moins majeurs, rendus nécessaires par l’usure du temps. Une telle situation peut coûter cher au syndicat et aux administrateurs : « Même lorsque la construction est de qualité, les copropriétaires et les administrateurs ont souvent sous-évalué les besoins d’entretien de ces immeubles » déclare Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite spécialisé en copropriété divise.

Syndicat (fiche pratique) Grand ménage du printemps (chronique) Prévention et entretien de l'enveloppe du bâtiment (chronique) Crédit d'impôts pour la rénovation des parties communes (question/réponse)