29 novembre - Le rôle d’un conseil d’administration en copropriété est de veiller à la préservation de l’immeuble. De ce fait, il est nécessaire d’avoir une couverture d’assurances adéquate au cas où un sinistre surviendrait dans votre copropriété.

Tel que le stipule l’article 1073 du Code civil du Québec

Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.

Mais qu’arrive-t-il lorsque votre syndicat n’est pas suffisamment assuré par rapport à la valeur de reconstruction de l’immeuble?

Sinistre total

En fait, en cas de sinistre total, l’assureur vous indemnisera uniquement jusqu’au montant d’assurances auquel vous avez souscrit, ce qui est logique. Ce sont les copropriétaires qui paieront l’écart entre le coût de reconstruction et le montant d’indemnisation versé par l’assureur. Cependant, il est fort à parier qu’une poursuite contre les administrateurs n’ayant pas suffisamment assurés l’immeuble ne tardera pas. Par conséquent, il est indispensable que votre syndicat souscrive à une assurance pour la valeur à neuf réelle de l’immeuble. L’assurance de votre immeuble n’est pas un endroit à couper pour réduire le budget de votre syndicat !

Sinistre partiel

En cas de sinistre partiel, les assureurs ont recours à un calcul de proportionnalité pour déterminer le montant de l’indemnisation. Les gens ne savent pas vraiment ce que ça veut dire et se méfient peu de cette règle proportionnelle qui est dans la plupart des polices d’assurance.

Attention! Cette fameuse règle de proportionnalité pourrait être tout un casse-tête pour le syndicat de copropriété en cas de sinistre.

En effet, la règle de proportionnalité en assurance dit que l’indemnisation que votre assureur vous versera lors d’un sinistre sera proportionnelle à la valeur assurée de l’immeuble. La plupart du temps, cette règle de proportionnalité varie entre 80% et 90%. Si votre règle de proportionnalité est de 90%, cela signifie que l’assurance que vous contractez pour votre immeuble doit couvrir au moins 90% de la valeur de reconstruction sinon, si vous subissez un dommage, vous paierez proportionnellement à la valeur assurée.

Voici un exemple: vous avez une règle proportionnelle de 90%, la valeur de reconstruction de votre immeuble est de 1 million, donc vous devriez maintenir une assurance d’au minimum 900 000$ afin de ne pas être pénalisé en cas de sinistre. Si vous avez par exemple une assurance de 800 000$ et que vous subissez un dégât dû au feu de 100 000$ de dommages, votre assureur va vous remettre un chèque, non pas de 100 000$, mais plutôt de 88 888.88 $ (moins déductible) (800 000$  ÷ 900 000$ × 100 000$), le reste devra être assumé par les copropriétaires.

En français, le terme règle de proportionnalité est un peu ambigu, mais en anglais le terme est plus clair : co-insurance. En n’assurant pas suffisamment votre copropriété, vous devenez en quelque sorte co-assureur avec votre assureur. C’est une forme de pénalité que votre assureur vous impose pour avoir minimisé le risque rattaché à votre copropriété, qui s’est traduit par le paiement de primes plus basses. Il est autant dans votre intérêt que de celui de l’assureur que vous soyez assuré pour la juste valeur. L’assureur perçoit des primes plus élevées, et vous, vous avez la tranquillité d’esprit.

Souvent les assureurs vont laisser tomber la règle de proportionnalité lorsqu’on leur fournit une évaluation de la valeur de reconstruction de l’immeuble faite par un expert indépendant. Certaines compagnies d’assurance n’ont tout simplement pas de règle de proportionnalité (par exemple : Missisquoi), ce qui est intéressant, mais ne dégage pas le conseil d’administration de l’obligation d’assurer l’immeuble à sa juste valeur puisque si la copropriété passe au feu, l’assureur ne paiera pas plus que le montant de l’assurance que vous avez contractée.

Comment éviter les problèmes ?

Faites faire une évaluation de la valeur de reconstruction de votre immeuble afin de connaître la valeur réelle pour laquelle il faut assurer votre immeuble. Vous aurez alors une idée fiable et indépendante de la valeur de reconstruction de votre immeuble et éviterez les discussions quant à cette fameuse valeur totale de l’immeuble sur laquelle l’assureur se basera pour déterminer si vous avez respecté votre obligation d’être assuré pour un certain pourcentage de la valeur de l’immeuble (par exemple : 80 % ou 90 %). Par ailleurs, en cas de perte totale, vous aurez suffisamment de fonds pour reconstruire l’immeuble et les copropriétaires n’auront pas à piger dans leurs poches pour reconstruire l’immeuble, et les administrateurs éviteront de se faire poursuivre en responsabilité civile pour insuffisance d’assurances.

Par ailleurs, si vous avez une police d’assurance avec une règle proportionnelle de 80 % ou 90 %, ne paniquez pas! Ce n’est pas nécessairement la fin du monde, mais il faut tout de même être en mesure de déterminer, de façon objective, le pourcentage de quelle valeur on parle, car sinon l’opinion de l’assureur pourrait différer de la vôtre. En effet, si vous n’avez pas d’évaluation indépendante pour fins d’assurance qui a été fournie par votre syndicat à l’assureur avec une attestation que ce dernier est à l’aise avec la valeur présentée à ce rapport, en cas de sinistre, vous ou votre courtier pourriez avoir des discussions houleuses avec l’assureur, qui pourrait retarder le moment de la pleine indemnisation.

Sous-assurer un immeuble, c’est un pensez-y-bien !

Vous êtes administrateur d’un immeuble de 70 condos et vous ne faites pas faire d’évaluation pour fins d’assurance. Vous souscrivez à une police d’assurance sans trop poser de question et votre couverture en responsabilité civile des administrateurs est de 1.000.000$.  Qu’arrive-t-il s’il y a un sinistre majeur (perte totale) et que votre assureur découvre que vous étiez en insuffisance d’assurances pour 1.500.000$?  Malgré le fait que vous aviez une couverture de responsabilité civile des administrateurs, celle-ci ne sera malheureusement pas suffisante pour vous protéger, et ce, même si vous n’aviez pas de règle proportionnelle sur votre police d’assurance.

Attention! Ne jouez pas avec le bien collectif des autres copropriétaires lorsque vous êtes administrateur de votre syndicat en pensant faire des économies sur la prime d’assurances. Faites faire une évaluation de la valeur de reconstruction de votre immeuble par un expert (évaluateur agréé) afin de protéger les copropriétaires et vous-mêmes en cas de sinistre. Un sinistre est déjà suffisamment éprouvant pour ne pas, en plus, avoir des problèmes à se faire indemniser adéquatement et devoir subir des poursuites personnelles de la part des copropriétaires.

Montréal, le 29 novmebre 2010

Elise Beauchesne, CA
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