12 décembre - Nombre de copropriétés au Québec sont dites « par phases ». Sans entrer dans le détail d’une telle structure juridique, qui a été développée par ailleurs, mentionnons que dans ce type de copropriété, il peut y avoir juxtaposition de deux copropriétés ou plus.

Lorsque pour la constituer on emploie la méthode des copropriétés concomitantes, on se trouve ainsi en présence d’une copropriété dite « initiale » qui, en général, n’affecte que le terrain et de copropriétés dites « concomitantes » qui affectent les divers bâtiments construits sur ce terrain. Il y a, de ce fait, plusieurs déclarations de copropriété et plusieurs syndicats créés par la publication de ces différentes déclarations de copropriété.

En termes d’assurances, cette pluralité ne se traduit pas toujours en pratique par une pluralité de polices d’assurance. En effet et pour des raisons qui leur sont propres, un certain nombre de gestionnaires de copropriétés croient opportun de ne faire souscrire aux copropriétés qu’un seul et même contrat, couvrant à la fois le terrain, les immeubles y érigés et, de manière générale, l’ensemble des parties communes et parties privatives, à la seule exclusion des améliorations apportées à celles-ci. L’opération semble, a priori, profitable aux copropriétaires puisqu’une seule prime est payée par l’ensemble des diverses copropriétés et syndicats. Toutefois, elle est catastrophique sur le plan juridique et pratique.

En premier lieu, sur le plan juridique, supposons que le contrat ait été conclu au moment de la constitution de la première des copropriétés, à savoir l’initiale, alors même qu’aucun bâtiment n’était érigé sur le terrain. L’assurance du syndicat ne couvrira, dans ce cas, que le terrain, les parties communes et les parties privatives. Par contre, il ne couvrira pas les améliorations à ces parties privatives que constitue la construction des bâtiments sur ce terrain.

Supposons maintenant que le contrat ait été conclu une fois l’ensemble des phases achevées et l’ensemble des bâtiments construits. Cette situation n’échappera malheureusement pas à un certain nombre de difficultés. En effet, aux termes de la déclaration de copropriété dite « initiale », certaines parties de l’immeuble peuvent être qualifiées de privatives, alors que dans les autres déclarations de copropriété dites « concomitantes », ces mêmes parties de l’immeuble peuvent être qualifiées de communes. Dans ces conditions, il devient extrêmement difficile de déterminer si la notion d’améliorations aux parties privatives doit ou non être appliquée à telle ou telle partie de l’immeuble et donc de savoir si ces parties doivent être assurées par le syndicat ou par les copropriétaires.

En second lieu, sur un plan pratique, ce type de contrat commun n’est aucunement avantageux pour les copropriétaires. En effet, supposons la survenance d’un sinistre dans l’une des diverses phases de l’ensemble immobilier. Ce sinistre ne concerne aucunement les autres phases qui n’en sont pas victimes, n’en sont pas les auteurs ou qui n’ont tout simplement aucun rapport avec ce sinistre, dont ils n’ont peut-être même pas eu connaissance.

Or, le sinistre va donner lieu à une déclaration à la compagnie d’assurances, laquelle déclaration va impacter la vie du contrat et pourra, notamment, jouer sur le calcul des primes futures. Ainsi, des copropriétaires qui ne sont ni responsables ni victimes, ni même informés d’un sinistre, peuvent en subir les conséquences en termes financiers et, en bout de ligne, devoir payer à tort.

Soyez donc vigilants si votre copropriété est une copropriété par phases, que vous soyez administrateurs ou copropriétaires. De plus, vérifiez qu’un contrat d’assurance a bien été souscrit distinctement pour chacune des phases et qu’un contrat d’assurance a également été souscrit pour le syndicat de la copropriété initiale. C’est ce que recommande d’ailleurs Me Yves Joli-Cœur dans son excellent ouvrage, récemment paru aux Éditions Wilson & Lafleur ltée, intitulé « L’assurance condo : tout ce qu’il faut savoir ». Nous vous invitons à consulter cet ouvrage pour être parfaitement « en phase » avec vos obligations en matière d’assurances.

Montréal, le 12 décembre 2011

Clément Lucas

DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR s.e.n.c.r.l.
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