En vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec (C.c.Q.), le syndicat a l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes.

Ceci vise, en principe, autant les parties communes que les parties communes à usage restreint.

Initiative de proposer des travaux

La demande d’effectuer des travaux dans les parties communes peut provenir d’un copropriétaire. Ceci étant dit, l’initiative d’entreprendre les travaux viendra souvent du syndicat, par l’intermédiaire de son conseil d’administration. Bien qu’il ne soit pas propriétaire des parties communes, le syndicat est apte à conclure les contrats visant la remise en état des parties communes.

Non seulement son initiative découlera de ses missions, mais aussi du fait que le syndicat assume une lourde responsabilité pour les dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes : comme il est soumis sur ce point à une obligation de résultat, il a tout intérêt à veiller à l’opportunité imminente de travaux d’entretien et de réfection des parties communes.

Voilà pourquoi ce sera le conseil d’administration qui proposera la réalisation de travaux à l’assemblée des copropriétaires.

Financement

Les sources de financement varient selon la nature des travaux à effectuer :

• le budget courant (annuel), pour les travaux récurrents ou normaux d’entretien;
• le fonds de prévoyance (pour le tout ou pour une partie des travaux), s’il s’agit de travaux majeurs de réparation ou de remplacement des parties communes;
• ou une cotisation spéciale, lorsque le syndicat ne dispose pas des sommes requises et/ou que le fonds de prévoyance ne peut être utilisé pour de tels travaux (exemple : la redécoration du hall d’entrée et des corridors).

En tout cas, quelque soit son origine, le financement de travaux dans les parties communes devra être supportée par l'ensemble des copropriétaires une fois que le processus décisionnel aura été dûment et correctement suivi. Chaque copropriétaire devra contribuer, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant des travaux visés.

Processus décisionnel

L’assemblée des copropriétaires est consultée par le conseil d’administration, lors de l’assemblée annuelle ou d’une assemblée spéciale, le cas échéant (sur le budget de l’année à venir ou sur la levée d’une cotisation spéciale).

L’utilisation du fonds de prévoyance par le conseil d’administration ne requiert pas nécessairement une consultation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Cependant, une telle consultation demeure préférable, ne serait-ce qu’à titre de bonne transparence.

Toutefois, l’article 1097 C.c.Q. précise que les décisions concernant « les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux » relèvent de la compétence de l’assemblée des copropriétaires.

Le conseil d’administration n’a pas le pouvoir d’autoriser seul ces travaux, à moins qu’une urgence lui impose d’y procéder.

L’article 1097 C.c.Q. évoque la majorité par laquelle la décision de réaliser des travaux dans les parties communes est prise. Il s’agit d’une double majorité, appelée aussi majorité renforcée, de tous les copropriétaires représentant 75% des voix de tous les copropriétaires.

Enfin, la loi indique à l’article 1066 C.c.Q. qu’« aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents ». Toutefois, si les travaux lui causent un désagrément ou un préjudice, il peut obtenir une indemnisation dans certaines circonstances.

Éxecution

C’est le conseil d’administration qui doit voir à l’exécution de ces travaux. Il sera le maître d’œuvre des travaux.

Budget prévisionnel et dépenses de la copropriété (fiche pratique) Carnet d'entretien (fiche pratique) Fonds de prévoyance : objet (fiche pratique) Crédit d'impôts pour rénovation des parties communes (question/réponse)