Le notaire est un acteur très important lors de l‘achat d’une unité d’habitation en copropriété divise.

Généralement, il entre scène dès la signature de l’avant-contrat, soit l'offre d’achat ou le contrat préliminaire.

En sa qualité d’officier public, il est :

• garant de la validité de l’acte de vente;
• tenu d’être impartial et représenter autant l’acheteur que le vendeur;
• obligé d’octroyer tous les conseils requis pour les actes qu’il reçoit.

LE RÔLE DU NOTAIRE

La préparation d’un acte de vente en copropriété divise est une démarche notariale nettement plus complexe que celle d’un acte de vente d’une maison unifamiliale. Elle implique pour le notaire une charge de travail plus lourde et requiert des compétences significatives en droit de la copropriété. Par le fait même, le prix de ses services est généralement plus élevé.

Le notaire doit procéder à l’analyse d’une documentation juridique importante (déclaration de copropriété, certificat de localisation, couverture d’assurances de la copropriété, attestation de l’état des charges communes, parfois procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires ou du conseil d’administration, etc.). Sans une telle analyse, le notaire ne peut éclairer adéquatement l’acheteur sur les risques de l’acte envisagé ou encore sur la conformité de ce qu’il désire effectuer dans l’immeuble.

Par ailleurs, cette analyse requiert la participation de plusieurs intervenants. On pense principalement aux parties, au créancier hypothécaire, au courtier d’assurances de la copropriété, parfois à l'arpenteur-géomètre et, assurément, au syndicat de la copropriété.

Le notaire doit s'impliquer dès le début du processus d’achat afin de pouvoir procéder en temps utile à ces vérifications qui s’imposent pour assurer un bon titre de propriété à l’acheteur et lui permettre de procéder à l'achat en toute connaissance de cause.

LE MANDAT DU NOTAIRE

Diverses tâches sont accomplies par le notaire dans le cadre de son mandat soit :

1. l’examen de l’avant-contrat;
2. l’examen des titres de la propriété;
3. l’examen de la déclaration de copropriété;
4. les vérifications relatives à la copropriété;
5. la rédaction de l’acte de vente;
6. la réception de l’acte de vente.

1. L'examen de l’avant-contrat

Le notaire doit étudier l’avant-contrat afin de s’assurer que toutes les conditions sont réalisées. Cet examen permet ainsi de garantir la rédaction d’un acte de vente reflétant parfaitement la volonté exprimée par les parties.

2. L’examen des titres de propriété

Pour certifier à l’acheteur un bon et valable titre de propriété, le notaire doit s’assurer que le vendeur :

• est le véritable propriétaire;
• est en mesure de céder un titre exempt de tous vices de titres;
• possède le droit et la capacité de vendre.  

Pour ce faire, le notaire doit préalablement procéder à l’examen des titres de la propriété. Cette étape consiste principalement à vérifier l’index aux immeubles et à procéder à la lecture des actes publiés contre l’immeuble. Pour certains types d’actes, le notaire remonte même jusqu’au dépôt du cadastre (parfois jusqu'en 1866). Il examine les plans de cadastre et analyse les charges qui affectent, limitent ou déprécient la propriété (hypothèques, servitudes, jugements, saisies, etc.).Enfin il doit prendre connaissance du certificat de localisation.

3. L’examen de la déclaration de copropriété

Dans le cadre de son devoir de conseil envers l’acheteur, le notaire doit l’informer de ses futures obligations légales et financières à l’égard de la copropriété.

À cette fin, il analyse la déclaration de copropriété et les modifications qui lui ont été éventuellement apportées. À cet égard, il doit requérir du conseil d’administration du syndicat les actes modificatifs au règlement d’immeuble, qui n’auraient pas été publiés au registre foncier, et les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires ayant adoptés ces modifications.

4. Les vérifications relatives à la copropriété

Le notaire doit faire certaines vérifications relatives à la copropriété. Il envoie un questionnaire aux administrateurs du syndicat de copropriété. Ce dernier a notamment pour objectif de demander un état des charges communes pour l’unité qui fait l’objet de la vente et de demander une copie de la police d’assurance du syndicat. Lorsque le notaire reçoit les informations fournies par le syndicat, il les analyse et demande des précisions ou des corrections, si nécessaire.

5. La rédaction de l’acte de vente

Le notaire rédige ensuite l'acte de vente, lequel doit refléter l'offre d’achat. C'est aussi lui qui prépare les répartitions: ajustements entre les parties de taxes foncières, charges communes, etc.

6. La réception de l’acte de vente

En dernier lieu, le notaire reçoit les parties pour la signature de l'acte de vente. Il doit préalablement avoir reçu dans son compte en fidéicommis le montant du prix de vente. Dès la signature de l’acte de vente, l’acheteur devient propriétaire. Cependant, le notaire doit publier l’acte de vente et en vérifier l’indexation sans entrées adverses au registre foncier avant de remettre les fonds au vendeur.

 BON À SAVOIR ! Le notaire, votre conseiller juridique
Le notaire peut également agir à titre de conseiller juridique. Il peut, par exemple, rédiger une offre d’achat parfaitement adaptée à la propriété et représentant la volonté des parties. Il peut aussi conseiller l’acheteur et lui expliquer la structure juridique et le fonctionnement d'une copropriété divise, les avantages et inconvénients de ce mode de propriété, les obligations et responsabilités qui en découlent, ou faire les vérifications diligentes auprès du syndicat de copropriété.

  BON À SAVOIR ! Il est important de rappeler que les parties (acheteur et vendeur) ont tout avantage à consulter un notaire dès le début du processus d'achat/vente, et pas seulement à la fin.

  ATTENTION ! La copropriété divise est un mode de propriété très particulier. Il est donc important de faire appel à un notaire ayant une notoriété et une expertise en droit de la copropriété divise. Celui-ci pourra ainsi répondre sans hésitation à vos besoins et vous informer sur la copropriété que vous projetez d’acquérir.

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