Au moment de l’achat de votre appartement, vous devez être informé de l’état des charges impayées (frais de condo) et de celles qui pourraient vous être revendiquées par le syndicat une fois que vous serez propriétaire. À la conclusion de la vente, vous pourrez ainsi  vous assurer d'une répartition juste et équitable des charges communes.

  ATTENTION ! Les charges communes sont payables par celui qui est propriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Pour procéder à une transaction éclairée, il y a lieu de s’enquérir du montant des charges communes impayées et à payer. Vous éviterez ainsi le risque d’acquitter les charges communes impayées de votre vendeur et les charges extraordinaires à venir (cotisations spéciales) qui sont connues de ce dernier.

Les charges communes dues ou à venir

L’acheteur ou son notaire doit, avant la signature de l’acte de vente, demander au conseil d’administration ou au gestionnaire de lui transmettre un certificat précisant les informations suivantes :

• l’état des charges communes dues au syndicat par le vendeur;
• le montant des dépenses fixées avant la vente par le conseil d’administration ou  par l'assemblée générale des copropriétaires (travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes) mais dont le paiement est demandé par le conseil d’administration après cette date;
• l’état des appels de charges (frais de condo) fixés par le conseil d’administration avant la vente;
• l’état des dettes certaines dues par le syndicat des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.

La communication de ces informations est cruciale pour l’acheteur, car ce dernier est, en principe, responsable des charges communes impayées par le vendeur (article 1069 du Code civil du Québec). Toutefois, s'il a été demandé au syndicat, avant la vente définitive, un état des charges communes (par le notaire ou directement par l'acheteur) et que le syndicat ne l'a pas fourni dans les 15 jours de la demande, ce dernier ne pourra pas en réclamer le paiement à l'acheteur ultérieurement.

La répartition des charges communes

Vendeur et acquéreur peuvent se répartir, avec ou sans le concours du notaire instrumentant, les charges communes en déterminant entre eux une date pour cette répartition. Cette date correspond souvent soit à la date du transfert de propriété, soit à la date de prise de possession de l'appartement. Dès cette date, l’acheteur assume le paiement de sa contribution aux charges communes.

Fonds de prévoyance

Il en va de même pour la contribution au fonds de prévoyance : vendeur et acquéreur s'entendent pour fixer la date à partir de laquelle ce sera l'acheteur qui assumera le paiement de la contribution au fonds de prévoyance.

Toutefois, une question peut survenir : le copropriétaire-vendeur est-il en droit de revendiquer ses contributions versées et non utilisées au  fonds de prévoyance? Un copropriétaire ne peut exiger du syndicat un tel remboursement. En effet, l'article 1071 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement que ce fonds est la propriété du syndicat.

Autres charges

D'autres sujets peuvent faire l’objet de discussions dans le cadre d’une vente. Tel est le cas de l’exécution de travaux urgents de réparation quelques temps avant la date de la vente. Ainsi, qui du vendeur ou de l’acheteur doit assumer les coûts relatifs à ces travaux? Les parties ont intérêt à traiter, avant la vente, de tout sujet potentiellement litigieux et ainsi à clairement énoncer leur entente dans le contrat préliminaire, ou dans l'offre d'achat.

Charges communes impayées (fiche pratique) Budget prévisionnel et dépenses de la copropriété (fiche pratique) Notaire : son rôle lors de la vente (fiche pratique) Valeur relative du lot (question / réponse)