Le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus fréquents dans les copropriétés. Les immeubles mal entretenus, les constructions déficientes et les conditions climatiques changeantes sont les principales causes de l’augmentation marquée de ce type de sinistre.

Origines et conséquences

Les dégâts d’eau peuvent avoir de multiples origines :

• une infiltration par un manque d’étanchéité de la toiture ou des murs;
• une rupture de canalisation due au vieillissement ou au gel;
• un joint de fenêtres défectueux;
• le débordement d’une baignoire, machine à laver ou lave-vaisselle;
• les oublis et négligences des copropriétaires, comme une fenêtre ou un robinet laissé ouvert;
• un égout bouché;
• un chauffe-eau défectueux ou vétuste;
• les joints d’étanchéité défectueux au pourtour des installations sanitaires (baignoire, douche).

Le dégât d’eau met souvent en cause plus d’un logement et affecte tant les biens meubles du copropriétaire que les parties communes et privatives de l’immeuble. Il produit souvent des dommages matériels importants à la copropriété et aux copropriétaires. Plus occasionnellement, il peut produire des dommages immatériels (pertes de jouissance des lieux). La présence d’humidité causée par un tel sinistre peut également favoriser le développement de moisissures et être la source de problèmes de santé. Si vous ne vous en préoccupez pas, les dégâts d'eau peuvent également atteindre la stucture de l'édifice. 

Comment prévenir un dégât d’eau?

Il n’existe bien entendu aucune solution miracle pour éviter les sinistres liés à l’eau. Toutefois, considérant leur impact budgétaire, des mesures de prévention doivent être mises en place, notamment pour surveiller les parties et les éléments sensibles (une piscine sur un toit-terrasse, par exemple).

Dans les parties communes

L’entretien des parties communes incombe au syndicat. Précisons que, le plus souvent, l’enveloppe du bâtiment (toiture et murs extérieurs) et les canalisations sont communes. Les précisions sur ce sujet sont en principe énoncées dans le carnet d’entretien du syndicat.Ainsi, le syndicat doit conserver les plans de canalisation du bâtiment, et tenir à jour le relevé écrit des interventions sur ces installations.

Par exemple, un entretien régulier des systèmes d’alimentation et d’évacuation d’eau, ou encore des infrastructures d’étanchéité de la toiture et des terrasses, servira efficacement la copropriété contre les débordements d’eau.

Dans les parties privatives

Voici quelques conseils pratiques de prévention de sinistres :

• Ne quittez jamais votre domicile en laissant une fenêtre entrouverte;
• Surveillez l'état des joints autour des sanitaires (baignoire, douche);
• Si vous effectuez des travaux de plomberie, soyez vigilant à tout débordement d’eau et ne quittez pas la pièce tant que la zone n’est pas suffisamment sécurisée.

Gestion du sinistre

Lorsque le dégât d’eau provient des parties communes, il revient au syndicat de copropriété de prendre les mesures urgentes requises pour tarir si possible la source de dommages et parer au plus pressé.

Il faut également déclarer immédiatement le sinistre aux compagnies d'assurances du syndicat et du ou des copropriétaires concernés. Une fois les expertises faites, vient le temps de retenir les services d’un entrepreneur pour faire les réparations qui s’imposent.

Couverture d’assurances

Un syndicat de copropriété se doit de souscrire à une assurance pour couvrir  les parties communes et privatives relativement aux dégâts d’eau.

  Attention! Les polices d'assurance ne couvrent pas tous les sinistres et comportent des exclusions plus ou moins larges.

Les frais relatifs à ce type de sinistre sont normalement pris en charge par la police globale contractée par le syndicat. Cependant, les remplacements ou réparations des sections de l’immeuble déficientes peuvent ne pas être pris en charge par l’assureur.

Pourquoi les dégâts d’eau seraient une dépense considérable pour la copropriété?

Si les assurances couvrent les réparations, il n’en reste pas moins que c’est la copropriété qui paiera, à chaque sinistre, la franchise due, ainsi que la majoration de la prime d’assurances qui risque de s’ensuivre.

Dans certains cas même, l’assureur décidera de mettre fin au contrat après préavis. La copropriété devra alors trouver un nouvel assureur qui chargera très probablement une prime d’assurances plus élevée.

Franchise du syndicat (fiche pratique) Obtenir réparation d'un sinistre dans une partie commune (fiche pratique) Que faire lors d'un dégât des eaux? (question/réponse) Déclaration d'un sinistre (question/réponse)