Votre copropriété est exposée à de nombreux risques, tels que les incendies, les dégâts d’eau, les vols et les actes de vandalisme. Lorsqu’un sinistre survient, l’assurance de la copropriété préserve les actifs immobiliers, ainsi que la responsabilité civile du syndicat de copropriété. Son importance est donc capitale, notamment en matière de conservation du bâti. La souscription par le syndicat d’un contrat d’assurance couvrant l’immeuble et sa responsabilité civile est obligatoire aux termes de la Loi et de la plupart des déclarations de copropriété.

En tant que propriétaire de votre appartement, vous partagez avec les autres propriétaires de l’immeuble à la fois la propriété des parties communes de la copropriété (par ex. : la toiture, le hall d’entrée, les ascenseurs, etc.) et les responsabilités juridiques qui y sont associées.

Contrairement à ce qui peut exister dans d’autres pays, la Loi au Québec n’impose pas au locataire de contracter une assurance habitation. Pourtant, si votre locataire commet une faute engageant sa responsabilité civile et qu’il n’est pas assuré, votre déclaration de copropriété peut vous rendre solidairement responsable des dommages découlant de sa faute.

Le Code civil du Québec autorise le conseil d’administration de votre syndicat à confier une partie de ses tâches à un gestionnaire. Ainsi, ce dernier peut être chargé de gérer l’immeuble (notamment de contracter les assurances), de veiller à sa conservation et à son entretien, d’exécuter les décisions du conseil d’administration et de faire observer le Règlement de l’immeuble.

Il s’agit d’une somme prévue dans le contrat d’assurances et que l’assuré doit acquitter en totalité lors de chaque sinistre, simultanément au versement de l’indemnité d’assurances par l’assureur.

Le fiduciaire d’assurances est une personne dont le rôle consiste, en matière de copropriété, à gérer l’indemnité d’assurance versée à la suite d’un sinistre. Sa désignation est obligatoire en cas de perte importante. La plupart du temps, votre déclaration de copropriété précisera qui peut être nommé fiduciaire d’assurances. Elle peut également définir ce qu’est une « perte importante ».

Que faire immédiatement après un sinistre?

Si vous êtes copropriétaire occupant et que vous êtes victime d’un sinistre, ou que vous en êtes avisé par votre locataire ou l’occupant de votre unité, il vous appartient :

La gestion du sinistre passe par l’appréciation de son importance.

Dans le cas d’un sinistre de peu d’importance, l’indemnité d’assurance sera versée directement au syndicat.

Le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus fréquents dans les copropriétés. Les immeubles mal entretenus, les constructions déficientes et les conditions climatiques changeantes sont les principales causes de l’augmentation marquée de ce type de sinistre.

Les copropriétaires peuvent utiliser et jouir librement des parties communes, à condition de ne pas exercer abusivement ce droit et de ne pas les endommager!

Advenant qu’un copropriétaire ou qu’un de ses mandataires occasionne des dommages à une partie commune, il en sera responsable. Il appartiendra au syndicat d’engager les travaux correctifs, mais à la charge de ce dernier.

Comme dit le dicton populaire : « il vaut mieux prévenir que guérir! » Ceci est particulièrement vrai en matière d’assurance. En effet, la multiplication des sinistres n’est pas sans conséquence à long terme. Elle génère une augmentation des primes et des franchises. Certains assureurs se retirent même du marché, laissant peu d’acteurs, sans réelle concurrence. Il est donc primordial que tant les copropriétaires que les copropriétés fassent tout en leur possible pour prévenir les sinistres.

Les frais juridiques constituent parfois un obstacle pour les copropriétaires qui souhaitent faire valoir leurs droits. L’assurance juridique leur permet de lever cet obstacle.

Vous emménagez dans votre nouveau condo fraîchement construit et, quelques semaines plus tard, un huissier frappe à votre porte et vous remet, comme il l’a fait pour tous vos voisins, un avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction. Il semble à la lecture de cet avis que certains problèmes existent entre l’entrepreneur et le fournisseur ou le sous-contractant relativement à des travaux effectués ou des matériaux fournis.

L’obligation du syndicat de copropriétaires prévue à l’article 1073 du Code civil du Québec, en matière d’assurances, se limite à deux types : l’assurance dommages à l’immeuble (à sa « valeur à neuf ») et l’assurance responsabilité civile.

Ce produit d’assurance garantit les vices de construction ou de conception, les malfaçons et les désordres qui compromettent la solidité d’un ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination, en affectant un de ses éléments constitutifs ou un équipement.